для юридических лиц
info@kadastra.net
для юридических лиц
Как согласовать реконструкцию?
Содержание
От разграничения с перепланировкой до готовых кейсов
Важно не путать реконструкцию с перепланировкой
Главный критерий — несущие конструкции и параметры здания. От этого зависит весь порядок: от состава документов до необходимости разрешения на строительство.
Реконструкция
Меняются параметры здания или затронуты несущие конструкции:
- изменение площади, высоты, этажности, объёма;
- надстройки, пристройки;
- изменение конфигурации, проёмы в несущих стенах;
- замена и восстановление несущих конструкций.
Нужны разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и после работ — разрешение на ввод (ст. 55 ГрК РФ).
Перепланировка
Изменение конфигурации помещения без затрагивания несущих конструкций:
- снос и возведение перегородок;
- проёмы в ненесущих стенах;
- перенос инженерного оборудования.
Разрешение на строительство не требуется.
Перейти к перепланировке →Обратите внимание: по совместным разъяснениям ведомств (письмо Минстроя России от 20.12.2024 № 76955-СМ/08 и письмо Росреестра от 30.01.2025 № 13-0728-АБ/25) изменение внутренней планировки отдельно стоящего нежилого здания квалифицируется как реконструкция — понятие «перепланировка» применяется только к помещениям в многоквартирных домах.
Какие объекты реконструируют
Порядок одинаков для линейных и площадных объектов — различается состав работ и способ координирования.
К линейным объектам относятся
- линии электропередачи,
- линии систем отопления,
- канализации,
- водоснабжения,
- кондиционирования,
- линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения),
- трубопроводы,
- автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения
К площадным объектам относятся
- здания
- сооружения
Как проходит реконструкция: семь шагов
Общий федеральный порядок — от градостроительного плана до записи в ЕГРН.
Получение ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка — отправная точка. Содержит допустимые параметры строительства, ВРИ и территориальную зону, ЗОУИТ (охранные зоны, СЗЗ, красные линии) и ограничения по реконструкции. Выдаётся бесплатно, срок — 14 рабочих дней, действует 3 года.
Проектная документация
Разрабатывается организацией с членством в СРО: архитектурные и конструктивные решения, инженерные системы, пояснительная записка, пожарная безопасность. Если затронуты несущие конструкции — дополнительно техническое заключение о допустимости и безопасности работ.
Разрешение на строительство
Выдаёт орган МСУ (в Москве — Мосгосстройнадзор). Срок рассмотрения — 5 рабочих дней (7 — через МФЦ). Состав пакета — в разделе ниже.
Выполнение работ
Строго по проекту: если по итогам площадь или конфигурация отличаются от проекта хотя бы на несколько процентов — Росреестр приостановит учёт.
Технический план
Готовится кадастровым инженером после завершения работ — с новой геодезической съёмкой контура в МСК региона.
Разрешение на ввод в эксплуатацию
Выдаётся тем же органом, что выдал разрешение на строительство. Срок — 5 рабочих дней.
Подача в Росреестр
Учёт изменений и при необходимости регистрация прав (ст. 40 ФЗ-218). Для юридических лиц — только через личный кабинет Росреестра с электронной подписью.
Если у вас нет проектной организации — выполняем проектные работы силами собственной проектной организации с членством в СРО. Срок — 1–3 месяца в зависимости от площади и сложности. После проекта готовим технический план и сопровождаем подачу в Росреестр — результат «под ключ» в одной компании.
Пакет документов для разрешения на строительство
Комплект подаётся в орган МСУ (в Москве — Мосгосстройнадзор); срок рассмотрения — 5 рабочих дней, через МФЦ — 7.
- Заявление
- ГПЗУ
- Проектная документация
- Правоустанавливающие документы на земельный участок и здание
- Согласие всех правообладателей (если здание не в единоличной собственности)
Москва: когда разрешение на строительство не нужно
В Москве действует постановление Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 (Приложение 2, раздел 3): перечень работ по нежилым зданиям, освобождённых от разрешения на строительство и разрешения на ввод.
Что можно делать без разрешения на строительство
- Демонтаж и устройство перегородок и ненесущих стен, проёмы в стенах и перекрытиях — без затрагивания пилонов, диафрагм, колонн; без увеличения нагрузок
- Создание и изменение оконных и дверных проёмов во внешних стенах — без ослабления несущих конструкций
- Замена инженерных систем, перенос оборудования — без увеличения нагрузок
- Устройство наружного утепления фасадов
- Усиление фундаментов и оснований — без нарушения прочностных свойств
- Входные группы: лестницы, крыльца, пандусы — до 15 м² (до 40 м² для маломобильных); без фундамента
- Устройство полов в зданиях с ж/б перекрытиями — без понижения отметки пола подвала
Упрощённая процедура: проект + заключение СРО о состоянии конструкций → работы → техплан → учёт изменений в Росреестре. Обязательное условие — положительное заключение о техническом состоянии конструкций от проектной организации с допуском СРО, без него Росреестр приостановит учёт.
Когда ПП-432 не работает (даже в Москве)
- Работы затрагивают несущие конструкции с нарушением условий перечня
- Меняется этажность, увеличивается площадь застройки за счёт пристройки
- Превышены параметры ГПЗУ
- Объект является памятником или расположен в охранной зоне ОКН
В этих случаях — полный цикл с разрешением на строительство.
Особенности регионов
В регионах ПП Москвы № 432 не действует — работает только федеральный перечень ПП РФ № 1816 от 12.11.2020, ориентированный в основном на линейные объекты и инженерные сети, а не на нежилые здания.
Из ПП-1816 для нежилых зданий применимы лишь узкие случаи: здания и сооружения пограничного контроля в автопунктах пропуска (до 3 этажей / до 1 500 м²) и аэровокзалы (до 100 пасс./час). Практический вывод: в регионах для реконструкции нежилого здания почти всегда нужны полное разрешение на строительство и разрешение на ввод — упрощённой процедуры, аналогичной московской, нет.
| Параметр | Москва | Регионы |
|---|---|---|
| Основной НПА | ПП Москвы № 432 + ГрК РФ | ГрК РФ + ПП РФ № 1816 |
| Работы без разрешения на строительство | Широкий перечень (45 видов для нежилых) | Почти нет (только линейные и узкие категории) |
| Техзаключение СРО | Обязательно для работ по ПП-432 | Обязательно при затрагивании несущих |
| Орган выдачи разрешения | Мосгосстройнадзор | Администрация МО / городского округа |
| Средний срок согласования (полный цикл) | 2–4 месяца | 3–6 месяцев |
На что обратить внимание
Практические нюансы, которые чаще всего срывают сроки.
Юридические
- ВРИ и ПЗЗ — проверить до начала проектирования: смена ВРИ — отдельная процедура до 3 месяцев
- ЗОУИТ и охранные зоны (ЛЭП, газопровод, ОКН) — нужна согласование с правообладателем зоны, иначе приостановка
- Границы участка — после пристройки контур здания не должен пересекать границы ЗУ
- Сособственники — при долевой собственности нужно согласие всех
- Арендованное здание — только с согласия собственника в форме, предусмотренной договором
Технические
- Несущие конструкции — затрагивание вне перечня ПП-432 = полное разрешение + проект + экспертиза (+2–4 месяца)
- Расхождение проекта и факта — отличие площади или конфигурации даже на несколько процентов ведёт к приостановке
- Координаты контура — после реконструкции нужна новая геодезическая съёмка в МСК региона
Финансовые
- Госпошлина для юрлиц — учёт изменений объекта 2 000 ₽; параллельная регистрация прав — по ставкам ст. 333.33 НК РФ
- Проект без экспертизы — для большинства нежилых зданий до 1 500 м² и до 2 этажей экспертиза проектной документации не требуется (ст. 49 ГрК РФ) — экономия 1–2 месяцев
Типичные причины приостановки в Росреестре
- Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию (в регионах)
- Расхождение характеристик в техплане и в разрешении на строительство
- Здание после реконструкции выходит за границы участка
- Нет согласия сособственников
- Реконструкция выполнена без разрешения (признаки самовольной постройки)
- Координаты контура с ошибками
- Нарушены требования градостроительного регламента и ГПЗУ
Что чаще всего спрашивают о согласовании реконструкции
Если вашего вопроса нет — напишите или позвоните нам
Чем реконструкция отличается от перепланировки?
Как узаконить реконструкцию нежилого здания?
Всегда ли нужно разрешение на строительство?
Почему Росреестр приостанавливает учёт после реконструкции?
Сколько занимает полный цикл согласования?
Что делать, если объект стоит в ЕГРН без координат?
Частный случай: реконструкция без координат
После обращения заказчика к некомпетентным кадастровым инженерам, на внесение данных реконструируемой части трубопровода, были внесены сведения только реконструируемого участка, т.к. сеть была незакоординирована. В итоге вместо 10 км трубопровода в собственности, получили 200 м, где 200 м это отвод. Поэтому необходимо готовить технический план на всю сеть, т.е. скоординировать линейный объект полностью, включив туда изменения.
Когда координат нет, необходимо координировать целую сеть.
Во избежание подобных инцидентов проконсультируйтесь у кадастровых инженеров, прежде чем получать и разрабатывать проекты!
Читайте также
Экспертные разборы по координированию объектов.
Хотите получить от нас коммерческое предложение?
Наши работы
- Обмер зданий и помещений после реконструкции с целью технического обследования
- Разработан проект реконструкции
- Проведены камеральные работы по изготовлению технических планов и технических паспортов для внесения сведения в ЕГРН
- Некоторые здания защищены государственной тайной и у нас есть лицензия ФСБ и необходимые
- допуски СРО для проведения работ.
Реконструкцию объектов доверяют нам
Кто мы такие
Кадастровые инженеры полного цикла — учёт объектов, документы, геодезия и сопровождение стройки от проекта до записи в ЕГРН.
info@kadastra.net
Новомосковский административный округ, район Коммунарка, квартал № 2, 5с6, оф. 22
ООО Кадастровые инженеры
ИНН 6671355443