для юридических лиц
info@kadastra.net
для юридических лиц
Как согласовать перепланировку нежилого помещения?
Важно не путать перепланировку с реконструкцией
Главный критерий — несущие конструкции. От этого зависит весь порядок оформления: от состава документов до необходимости разрешения на строительство.
Перепланировка
Проект не затрагивает несущие конструкции здания:
- снос и возведение перегородок;
- проёмы в ненесущих стенах;
- перенос инженерного оборудования.
Разрешение на строительство не требуется — оформляется по проекту с техническим заключением.
Реконструкция
Проект затрагивает несущие конструкции, меняется этажность или площадь здания:
- проёмы в несущих стенах, колоннах, пилонах;
- надстройки, пристройки, увеличение площади;
- замена и восстановление несущих конструкций.
Нужны разрешение на строительство (реконструкцию) и после работ — разрешение на ввод.
Перейти к реконструкции →Обратите внимание: по совместным разъяснениям ведомств (письмо Минстроя России от 20.12.2024 № 76955-СМ/08 и письмо Росреестра от 30.01.2025 № 13-0728-АБ/25) понятие «перепланировка» применяется только к помещениям в многоквартирных домах, а изменение внутренней планировки отдельно стоящего нежилого здания квалифицируется как реконструкция. На практике порядок зависит от региона и от того, затронуты ли несущие конструкции — разбор ниже. Перед началом работ рекомендуем предварительный анализ конструктива с проектной организацией.
Квартира или нежилое здание — два разных порядка
Нормативная база и порядок согласования зависят от типа объекта.
Квартиры и помещения в МКД
Регулируется Жилищным кодексом. Обязательно согласование перепланировки с органом местного самоуправления (жилищной инспекцией) — до начала работ. После работ — приёмка и внесение изменений в ЕГРН.
Нежилые помещения в нежилых зданиях
Жилищный кодекс не действует, согласование с органом местного самоуправления не требуется. Главный согласующий — собственник здания и собственники других помещений, если затрагивается общее имущество (ст. 287.5 ГК РФ).
С кем согласовывать в нежилом здании
Правовое основание — ст. 287.5 ГК РФ: собственникам помещений принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество; распоряжение им — только с согласия всех.
Как проходит согласование: пять шагов
Порядок для нежилых помещений. Для квартир и МКД добавляется согласование с жилищной инспекцией до начала работ.
Проект перепланировки
Архитектурно-строительные решения, разделы по конструктивным изменениям, при необходимости — по инженерным системам. Без проекта кадастровый инженер не подготовит технический план, а Росреестр откажет в учёте изменений.
Выполнение работ
Работы выполняются строго по проекту. Любое отклонение приведёт к расхождению с техническим планом — и приостановке в Росреестре.
Техническое заключение
Заключение о допустимости и безопасности выполненных работ: оценка влияния на несущую способность, устойчивость и безопасность эксплуатации. Подписывается специалистом организации с членством в СРО.
Технический план
Кадастровый инженер выполняет обмеры помещения после перепланировки и готовит технический план в формате XML с электронной подписью.
Внесение сведений в ЕГРН
Подаём в Росреестр пакет: заявление об учёте изменений, технический план, проект, техническое заключение, согласия собственников (если нужны) и госпошлину. Результат — выписка из ЕГРН с новыми характеристиками.
Проект и техническое заключение делаем силами собственной проектной организации с членством в СРО — отдельного подрядчика искать не нужно. Срок — 1–3 месяца в зависимости от площади и сложности. После проекта готовим технический план и сопровождаем подачу в Росреестр — «под ключ» в одной компании.
Какие документы нужны
Для оформления перепланировки понадобятся три документа — все три готовим сами.
Проект перепланировки
Документ, фиксирующий изменения в помещении: планы строительных конструкций и схемы инженерных систем.
Наша проектная организация с членством в СРО.
Техническое заключение
Заключение о допустимости и безопасности работ — влияние на несущую способность и устойчивость здания.
Готовим вместе с проектом — отдельная проектная организация не нужна.
Технический план
Документ с новыми характеристиками помещения для внесения сведений в ЕГРН. Формат XML с электронной подписью.
Наш кадастровый инженер после обмеров.
Москва: постановление Правительства Москвы №432
В Москве действует ПП-432 — перечень работ, которые не считаются реконструкцией. Если работы попадают в перечень, разрешение на строительство и разрешение на ввод не нужны.
Что не считается реконструкцией (раздел 3 ПП-432)
- Устройство тамбура площадью до 15 м²
- Демонтаж и устройство перегородок и ненесущих стен, проёмы в стенах и перекрытиях, внутренние лестницы — без проёмов в стенах-пилонах, диафрагмах и колоннах
- Создание и изменение оконных и дверных проёмов во внешних стенах — без ослабления несущих конструкций
- Частичная замена элементов перекрытий — без понижения отметки подвала
- Заделка проёмов в стенах, перегородках и перекрытиях
- Замена инженерных систем — без увеличения нагрузок
- Усиление фундаментов и оснований — без нарушения прочностных свойств
Условия применения ПП-432
- Объект расположен на территории города Москвы
- Работы не затрагивают конструктивные характеристики надёжности и безопасности сверх допустимого
- Не нарушаются права третьих лиц
- Не превышаются предельные параметры по ГПЗУ
- Есть положительное заключение о техническом состоянии конструкций от проектной организации с членством в СРО
Работы попадают в раздел 3 ПП-432: проект + заключение СРО → работы → техплан → Росреестр. Разрешение на строительство и на ввод не нужны.
Екатеринбург и другие регионы
Регионального акта, аналогичного московскому ПП-432, в Свердловской области нет — действует только федеральное законодательство: ФЗ-218, ФЗ-221, ПП РФ №1816 от 12.11.2020 и ГК РФ (ст. 287.5).
Несущие конструкции не затронуты
Снос и возведение перегородок, проёмы в ненесущих стенах, перенос оборудования:
- проект + техническое заключение СРО;
- выполнение работ;
- технический план → Росреестр.
Разрешение на строительство не нужно.
Несущие конструкции затронуты
«Перепланировка с затрагиванием несущих» в федеральный перечень ПП №1816 не входит — с высокой вероятностью работы квалифицируют как реконструкцию:
- разрешение на строительство (реконструкцию);
- после работ — разрешение на ввод.
Рекомендуем предварительный анализ конструктива до начала работ.
Московская область: согласовать уже выполненную перепланировку в нежилом здании можно только через суд.
Госпошлина и сроки
Затраты и сроки завершающего этапа — постановки изменений на учёт.
Наши кейсы по перепланировке
- Обмер зданий и помещений после перепланировки с целью технического обследования
- Разработан проект перепланировки
- Проведены камеральные работы по изготовлению технических планов и технических паспортов для внесения сведений в ЕГРН
- Выехали на объект и обмерили 9 556,8 м²
- Разработали проект перепланировки / реконструкции
- Выполнили камеральные работы
- Внесли изменения в техническую документацию БТИ город Москва, получили техническую документацию
- Изготовили технические планы объектов недвижимости на основании утверждённых проектов перепланировки / реконструкции
- Выехали на объект и обмерили 84 000 м²
- Разработали проект перепланировки
- Выполнили камеральные работы
- Изготовили технические планы и технические паспорта объектов недвижимости на основании утверждённых проектов перепланировки
Хотите получить от нас коммерческое предложение?
Нам доверяют перепланировку и реконструкцию
Кто мы такие
Кадастровые инженеры полного цикла — учёт объектов, документы, геодезия и сопровождение стройки от проекта до записи в ЕГРН.
info@kadastra.net
Новомосковский административный округ, район Коммунарка, квартал № 2, 5с6, оф. 22
ООО Кадастровые инженеры
ИНН 6671355443