МЕНЮ
МЕНЮ
Реестровые ошибки в ЕГРН
Как мы боремся с ошибками при кадастровых работах для юридических лиц
Содержание
Ошибки при передаче данных из БТИ в Росреестр


Ошибки координирования ранее учтенных объектов


Ошибки возникающие в описании объектов и их характеристик

Ошибки при передачи данных из БТИ
в Росреестр

Рассматриваем основные ошибки при передачи данных и что с ними делать
До 2013 года БТИ описывало объекты, так как считало нужным и единого регламента описания не существовало
В связи с отсутствием до 2013 г. положений о постановке на кадастровый учет объектов капитального строительства БТИ описывало объекты недвижимости в соответствии со сложившейся практикой в регионе, населенном пункте.

Иными словами, БТИ описывало объекты, так как считало нужным и единого регламента описания не существовало.

Однако, после вступления в силу положений регламентирующих постановку на кадастровый учет объекта недвижимости, появились четкие требования к описанию объектов и какие сведения должны быть внесены в ЕГРН. Среди прочего основным требованием есть и является уточнение местоположения объекта недвижимости на земельном участке. Так как на момент 2013 г. уже существовали требования к координированию и уточнению границ земельных участков. Также вступило в силу положение о передаче органами технической инвентаризации сведений об объектах, которые были инвентаризированы ранее. При передаче сведений, содержащихся в БТИ в Росреестр, детальный анализ сведений не проводился, в связи с этим возникли разночтения сведений, содержащихся в паспортах и сведений, которые необходимо было внести в ЕГРН.
1
Дубли объектов

В связи с тем, что одни и те объекты недвижимости инвентаризировались разными БТИ в разное время при передаче сведений могли возникать «дубли» объектов. Один и тот же объект в ГКН может стоять на кадастровом учете с разными кадастровыми номерами и разными характеристиками, но тем не менее это один и тот же объект.
КЕЙС СЕТИ ОБЪЕКТОВ ОБРАЗОВАНИЯ

Информация об объектах содержалась в сведениях в ЕГРН. Они попали туда на основе технических паспортов, и им были присвоены кадастровые номера на основании инвентарных номеров, никто про эти сети не знал. Параллельно с этим работу проводил водоканал по регистрации своих сетей по постановке на учет и эти сети включил в свои квартальные сети.
То есть, сейчас, в сведениях ЕГРН есть сеть, которая попала туда по техническому паспорту, также есть сеть, которая включена в другой объект недвижимости квартальной сети.


Пример квартальные сети объектов образования
Есть два варианта решения данной проблемы
1. Учет изменений объекта
2. Снятие с учета дубля объекта

Учет изменений объекта решается путем подачи заявления (обжалования) в Росреестр на нормализацию базы данных, Росреестр самостоятельно вычисляет и снимает один объект с учета. Но Росреестр может не верно сделать или ваших данных ему не хватит для внесения изменений, поэтому чаще применяют второй вариант.

Второй вариант, это разработка акта обследования, что объект является дублем и его необходимо снять с учета. Сложность заключается в том, что необходимо путем долгого анализа технических паспортов сверять дубли, сводить координаты. А затем выезжать на место и координировать объект недвижимости
2
Внесение данных из БТИ не комплекса, а лишь основного объекта недвижимости

В одном техническом паспорте могут содержаться сведения на комплексы объектов с различными характеристиками и типом объектов (здание/сооружение), но вносились в ГКН неверно. И в лучшем случае вносился только основной объект
КЕЙС МУЗЕЙ И МЕМОРИАЛ

Мы столкнулись с тем, что проинвентаризированное здание музея, сооружение мемориал в одном техническом паспорте. При передаче этих сведений, сведения по зданию музея попали в ЕГРН, а сведения по сооружению (мемориал) в ЕГРН – не попали. У нашего клиента возникла проблема при реконструкции мемориала. Выданное разрешение на реконструкцию предполагает разработку технического плана согласно реконструкции, но так как объект не был внесен в ЕГРН, его нельзя поставить на учет. Усложнялось еще все тем, что истекал срок разрешения на реконструкцию

Пример мемориальный комплекс и здание музея
При получении разрешение на реконструкцию, никто не обратил внимание на сведения ЕГРН, и что в этих в них содержится. То есть, на тот момент, когда они получали разрешение надо было думать на что получать разрешение: на здание, на сам мемориал, либо все вместе и почему нет характеристики на мемориал.

И если бы над вопросом, что именно мы будем реконструировать задались заранее и как потом будут вноситься сведения в ЕГРН, т.к. в разрешение на реконструкцию вписан кадастровый номер здания-музея, но этот кадастровый номер сейчас может просто исчезнуть (уйти в архив). И тем самым, надо будет снова получать разрешения на реконструкцию.
Как мы решали данную проблему
Мы обратились за разъяснением в Росреестр, они предложили два варианта один внести в разрешение на реконструкцию раздел музея и мемориала и тогда возникают права на оба объекта автоматически. Второй это подготовить технический план на раздел существующего объекта с исправлением реестровой ошибки, но в этом случае необходимо платить госпошлину за 2 новых объекта. Эти варианты мы предложили собственнику и он решил, что второй вариант его устраивает.
3
Внесение сведений из БТИ о протяженности объекта по характеристикам

При внесении сведений в ГКН об объекте капитального строительства сведения о протяженности вносились по-разному, а именно, зачастую паспорта содержат сведения о протяженности объекта в двух и трех трубном исполнении вместо протяженности самой трассы.
КЕЙС ТЕПЛОТРАССА В г.Кашира

К нам обратился Филиал «Каширская ГРЭС» АО «Интер РАО-Электрогенерация», за разделом теплотрассы. В сведениях ЕГРН обнаружилась ошибка.
Сведения ЕГРН содержали не протяженность трассы, а протяженность труб. Трасса представляет собой двух трубное исполнение.

Мы собрали полный пакет документов, выехали на объект, провели съемку и подготовили технический план

Пример теплотрасса в г.Кашира
Как не допустить ошибок связанных с протяженностью объекта капитального строительства и зачем это нужно?
Чтобы не допускать подобных ошибок необходимо доверять регистрацию собственности профессионалам.

В дальнейшем при любых операциях с недвижимостью будь то продажа, реконструкция, проектирование и дополнение объекта в любом случае необходимо будет исправлять ошибки и делать правильный технический план.
4
Сведения в ЕГРН содержат технические ошибки

Сведения в ЕГРН из БТИ передавались быстро и поэтому появились опечатки, кадастровые и технические ошибки.

Наиболее популярные ошибки:
- Этажность у линейного объекта (у линии электро передач, не может быть второго этажа)
- Вместо километров, указаны метры и наоборот
- Вместо метров, указаны квадратные метры и т.д.

Нужно исправлять ошибки содержащиеся в сведения ЕГРН, собирать документы, прикладывать их отправлять в Росреестр
КЕЙС ЗАВОД ПЛАСТМАСС

К нам обратился завод пластмасс. Они проводили реконструкцию объекта недвижимости и перед нами была задача по разработке технического плана. Но когда мы получили сведения об объекте, мы нашли технические ошибки и нам пришлось их исправлять.
Как видно из изображения у водопровода появилась этажность и площадь

Чтобы избежать подобных проблем необходимо не в авральном режиме исправлять их, а заранее смотреть что содержится в сведениях ЕГРН, скорректировать их, подавать заявления в Росреестр.

Пример завод пластмасс

Ошибки координирования ранее учтенных объектов

Рассматриваем основные ошибки которые возникают, когда объекты не координируют
1
Реконстуркция объекта недвижимости без координат

При проведении реконструкции объекта недвижимости не редки случаи, когда реконструируемый объект находится в ЕГРН без координат. При этом на объекте проводится реконструкция и вносимые изменения невозможно отобразить без предварительного уточнения местоположения, так как сведений о местоположении изначальных границ контуров объекта нет
КЕЙС "ГИДРОУЗЕЛ" СЕВМАШ

При подготовке технического плана необходимо отразить все изменения, которые произошли на объекте недвижимости. Но так как объект стоит в ЕГРН без координат, эти изменения узнать в принципе невозможно, какие контура изменились и что поменялось?
И получилось так, что общая площадь объекта не изменилась, изменилась его внутренняя составляющая. При этом необходимо в начале внести сведения о ранее построенном объекте до реконструкции, затем внести сведения о проведенной реконструкции

Пример "Гидроузел" СевМаш
Последствия изменения объекта без координирования и как их не допустить.
При получении разрешительной документации на реконструкцию, строительство и другие изменения объекта недвижимости. Собственникам необходимо проверять наличии координат у объекта и что они собираются изменять.

В противном случае придется в авральном режиме вначале вносить сведения о старом объекте и только потом о реконструируемом.
2
Внесения изменений только реконструируемой части без координат

Если собственник недвижимости не понимает системы ведения кадастра, в ходе внесения сведений в ГКН на этапе реконструкции в объектах уточняют только реконструируемую часть, а не объект полностью
КЕЙС Ж/Д ПУТИ

Наш заказчик сделал реконструкцию железнодорожных путей общая сеть которых составляла 20 км, но реконструкция была проведена только на участке в 1 километр и заказчик думает, что надо подготовить технический план только на реконструируемую часть.
Так можно было бы сделать, если бы объект недвижимости содержал в себе координаты.
Но когда координат нет, необходимо координировать полностью объект для того, чтобы показать какие произошли изменения.

Пример Ж/Д пути
Если подготовить технический план, только на реконструируемую часть, тогда объект недвижимости изменится в меньшую сторону.
Был объект 20 км, а станет 1 км
Как не допускать таких ошибок
Необходимо координировать объект недвижимости. Тогда можно будет вносить изменения только на реконструируемой части.

Если же уже случилось такое, что внесли изменения и объект недвижимости уменьшился. Необходимо собирать все существующие документы, работать с паспортами и доказывать регистратору, что это принадлежит именно вам, а не кому-то еще.
3
Если в титуле ПД указано "Строительство...", но идет взаимодействие с другим объектом недвижимости

Если в титуле проектной документации указано наименование «Строительство…» собственник строящегося объекта может не знать, что необходимо внести изменение и в другой объект недвижимости при взаимодействии с ним
КЕЙС ПОДСТАНЦИЯ ИСЕТЬ-КОЗЫРЕВО

При строительстве подстанции Исеть наш клиент получил лишь разрешение на строительство с заходами, которая врезалась в существующую линию электропередач Рефтенская ГРЭС-Козырево. Заходы подразумевают собой линию примерно 10 километров которая разрезает линию Исеть-Козарево. Заказчик не подумал, что необходимо получать разрешение на реконструкцию существующей линии и в своем разрешении зарегистрировал право только на станцию Исеть.

Пример подстанция Исеть-Козырево
Что сейчас необходимо делать
Для того, чтобы сейчас внести изменения, необходимо получить новое разрешение на реконструкцию, чего не было сделано до этого. В связи с тем, что объект недвижимости линия электропередач Рефтенская ГРЭС-Козырево находится в двух регионах, и является федеральным, разрешение получать нужно в МинЭнерго и процесс получения документов на измененные объекты очень затягивается.

Усложняется еще все тем, что в проектную документацию на реконструкцию никто не разрабатывал, разработана была проектная документация на строительство заходов, что не подразумевает собой реконструкцию. Это новые затраты на проектирование, новые затраты на оформление земельных участков, новые затраты на проведение кадастровых работ.

То есть, в любом случае линия Рефтенская ГРЭС - Козырево уже не существует, есть две другие линии это Рефтенская ГРЭС - Исеть и Исеть - Козырево, чтобы разделить данный объект необходимо получить разрешение на рекострукцию и провести кадастровые работы.

Похожие кейсы, когда строят подъездные автомобильные дороги, и вносят изменения в существующий объект недвижимости, к тем дорогам к которым они примыкают. То есть, собственник или исполнитель должен думать, что он строит, где он реконструирует существующий объект
4
При реконструкции линейного объекта, реконструируемый участок регистрируют отдельным объектом

Бывают случаи когда на линейном объекте проводят реконструкцию и реконструируемый участок ставят отдельным объектом недвижимости
КЕЙС РЕКОНСТРУКЦИЯ УЧАСТКА

Когда происходит реконструкция надо, делать учет изменения, нельзя ставить построенный участок новым объектом. Да, проще получить разрешение на строительство, построить участок и зарегистрировать его новым объектом, но в старый никто не внесет изменения и будет задвоение, а значит в ЕГРН будут содержаться неверные сведения

Пример Реконструкция участка
Как избежать подобных ситуаций
Проблема заключается в том, что на этапе проектирования никто не консультируется с кадастровым инженером и получается так, что проект разрабатывается под строительство, а по факту происходит реконструкция. Вся разрешительная документация выдается на строительство.

Поэтому проконсультируйтесь у кадастровых инженеров, прежде чем получать и разрабатывать проекты
5
Когда необходимо разукрупнять комлекс из объектов недвижимости

Зарегистрирован комплекс из десятков объектов недвижимости. При выполнении работ на одном объекте или при необходимости выдела одного объекта недвижимости необходимо разукрупнять комплекс
КЕЙС ЭЛЕКТРОСЕТЕВЫЕ ХОЗЯЙСТВА ИЗ г.ЕКАТЕРИНБУРГА

После разграничения актов и принятия прав приватизации сетевых хозяйств, организация получила несколько объектов недвижимости, которые были собраны в единый недвижимый комплекс. То есть, одно свидетельство собственности на 130 объектов, которые вписаны в него. В связи с тем, что постоянно происходят изменения в электросетях из-за строительства новых жилых домов, необходимы новые трансформаторные подстанции, а некоторые трансформаторные подстанции необходимо выводить из эксплуатации, т.к. они уже не отвечают требованиям. Но для того чтобы вносить изменения, надо разукрупнять комплексы, включать те объекты, на которых были проведены строительные работы и пускать их в работу

Пример Электросетевые хозяйства г.Екатеринбург
После проведенных операций объединять объекты в комплекс уже не нужно, потому что это усложняет оборот с объектами недвижимости, и любыми действиями будь то реконструкция или строительство с ними.
6
Как понять кому принадлежит объект недвижимости если нет координат

Координирование зарегистрированных объектов позволяет избежать судебных споров о принадлежности объекта
КЕЙС ВОДОВОД

На один и тот же объект (водовод) претендуют два разных юр.лица.

А произошло это в потому, что инвентаризировали разные БТИ и было по разному инвентаризирована точка подключения объекта.

Пример водовод
Что делать если возник спор о том, кому принадлежит объект недвижимости
Первое для верного отображения объекта недвижимости в ЕГРН, надо использовать документы, которые предусмотрены законом, там говорится о проектной документации и о разрешении на ввод. Надо искать старые документы, общаться с тем кто строил этот объект и каким образом он вводился в эксплуатацию.

В случае с водоводом необходимо выяснить, где точка подключения и находить существующие документы. И уже в суде, будет запрос координат, приглашают кадастрового инженера на судебную экспертизу, но вся работа инженера заключается в том, чтобы анализировать старый и существующий документ.

Ошибки возникающие в описании объектов и их характеристик

Рассматриваем основные ошибки которые возникают, когда объекты описывают неправильно
Некомпетентные кадастровые инженеры упрощают для себя процедуру регистрации объектов недвижимости.
Мы сталкивались с такими случаями, когда недобросовестные кадастровые инженеры в целях упрощения процедуры или в силу неграмотности, не вникают в технические характеристики объектов, не приписывают им определённые, основные, характеристики, которые должны содержаться в ЕГРН.

Например сооружение содержащее глубину в ЕГРН вносят только площадь застройки, вносят только здание, где располагается скважина, а саму скважину никуда не вносят. Это чревато тем, что, при постановке на кадастровый учет только здания скважины и не внесения сведения о самой скважине и ее глубине невозможно установить санитарно-защитную зону. Роспотребнадзор сразу же отказывает в установлении зоны, так как объект недвижимости, такая как скважина – ее нет.

Или например, реконструкции бакового хозяйства, где есть одна характеристика площадь застройки и невозможно сделать замену одного бака емкости на другой, то есть был бак 100 кубических метров, поменяли его на 150 в сведениях ЕГРН изменить нечего, контур не изменился, общей площади бакового хозяйства. Сведения об объеме в сведениях ЕГРН не содержалось, поэтому вносить нечего
Что делать, чтобы подобного не возникало
Очень важно анализировать проектную документацию и когда на учет ставят новый построенный объект, необходимо следить как его ставят на учет. Бывает, что характеристики вносят в наименования, т.е. вместо основных характеристик в ЕГРН, их включают в наименование объекта недвижимости. Что тоже является неверным.
1
Ошибки при вводе основного объекта, без ввода наружных сетей

При вводе основного объекта недвижимости собственник не вводит наружные сети. Он не хочет тратить деньги на постановку сетей, которые питают объект недвижимости, и спустя некоторые время оказывается, что эти сети необходимо обслуживать. Но для того чтобы передать их в администрацию города надо, чтобы сети были зарегистрированы
КЕЙС ИКЕА г.НИЖНИЙ НОВГОРОД

Компания INGKA построила семейный торговый комплекс, объект наружного водоснабжения и электроснабжения не зарегистрировала. А для того, чтобы передать сети городу, администрация требует выписку из ЕГРН.
Мы этот вопрос решили, путем подготовки технического плана на этот объект. Мы описали этот объект, как объект вспомогательного использования, то есть без этого объекта торговый комплекс не мог вообще быть введен, так как без электричества и воды невозможно эксплуатировать здание.

Пример Икеа г.Нижний Новгород
Далее была найдена старая проектная документация, которая подтверждала, что эти сети касаются полностью этого проекта. Использовали старое разрешение на ввод строительство торгового центра «Мега» на основании которого было зарегистрировано право собственности.
Что делать, чтобы подобного не возникало
Не нужно экономить на регистрации сетей, которые питают ваш объект недвижимости, если вы их так же строили. Потому что обслуживать данные сети в любом случае будет необходимо, без прав на эти сети это сделать будет невозможно.