для юридических лиц
info@kadastra.net
для юридических лиц
Снимаем с учета объекты недвижимости
Содержание
От сути акта и норм закона до документов и кейсов снятия с учёта
Что такое акт обследования и когда он нужен
Акт обследования — документ, который готовит кадастровый инженер для подтверждения того, что объект капитального строительства (здание, сооружение, помещение) прекратил своё существование. Это единственное основание для снятия ОКС с кадастрового учёта в ЕГРН. Инженер выезжает на место, убеждается, что объекта физически нет (снесён, разрушен, демонтирован), и оформляет акт в формате XML с электронной подписью.
Пока разрушенный объект числится в ЕГРН, собственник несёт бремя его содержания и продолжает платить налог на имущество — за фактически несуществующее здание. Снятие с учёта прекращает эту нагрузку.
Когда нужен акт обследования
- Снос здания или сооружения — объект демонтирован, на его месте планируется новое строительство или рекультивация
- Гибель объекта — пожар, обрушение, стихийное бедствие, в результате которых объект перестал существовать
- Демонтаж линейного объекта — снятие с учёта старого трубопровода, ЛЭП, дороги
- Ликвидация помещения — при реконструкции помещение как самостоятельный объект прекратило существование (например, два помещения объединены в одно)
- Очистка баланса — на предприятии числятся объекты, фактически давно снесённые, но продолжающие «висеть» в ЕГРН и генерировать налог
Правовая основа
Снятие с кадастрового учёта — федеральная процедура, единая по всей стране.
Основной закон — ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»: акт обследования назван единственным основанием для снятия объекта с учёта (ст. 14, ч. 2, п. 5), требования к самому акту и его форме — XML с ЭЦП кадастрового инженера — задаёт ст. 23, срок снятия 5 рабочих дней — ст. 16, а основания для приостановки и отказа — ст. 26 и 27. То, что акт обследования — результат кадастровых работ, выполняемых инженером с членством в СРО, закреплено в ст. 37 ФЗ-221 «О кадастровой деятельности».
Порядок сноса регулирует Градостроительный кодекс: решение о сносе принимает собственник (ст. 55.27), а уведомления о начале и завершении сноса подаются в орган МСУ (ст. 55.30–55.31). Форму и состав XML-файла акта устанавливает приказ Росреестра П/0082.
Госпошлина — 0 ₽. Снятие объекта с кадастрового учёта (ст. 333.33 НК РФ) — бесплатная государственная услуга. Платить нужно только за подготовку акта обследования кадастровым инженером.
Можно ли упростить снятие с учёта
Полностью обойти процедуру нельзя — акт обследования обязателен в любом случае. Но есть нюансы, которые ускоряют процесс.
Что можно упростить
- Объект давно снесён, документов нет — инженер вправе подготовить акт, описав в заключении причину отсутствия документов (п. 12 Требований к акту)
- Ссылка вместо копии — если решение о сносе опубликовано на сайте органа власти или суда, можно указать ссылку, не прикладывая бумажную копию
- Пакетное снятие — при комплексной инвентаризации акты на все «мёртвые» объекты готовятся одним пакетом
Что не упростит
- Декларация вместо акта — не применяется
- Подача без выезда инженера — натурный осмотр обязателен
- Есть обременения (ипотека, арест, аренда) — сначала погасить, иначе приостановка
- Автоматическое снятие при регистрации нового объекта на том же месте — не работает, старый снимают отдельно
Москва и регионы: в чём разница
Юридическая процедура едина по всей России. Различаются органы согласования сноса и локальная практика.
Важный московский нюанс: если снесённое здание стоит на участке, арендованном у города (договор с ДГИ Москвы), после сноса Департамент имущества может потребовать расторжения или изменения аренды. Снос объекта способен повлечь утрату права на участок — это нужно учитывать заранее.
Юридическая процедура едина по всей России. Разница — только в органах согласования сноса и локальной практике Росреестра.
Документы и что получает клиент
Кадастровый инженер выезжает на место, фиксирует отсутствие объекта, готовит акт и передаёт для подачи в Росреестр.
Что предоставляет клиент
- Правоустанавливающие документы на объект (выписка ЕГРН, свидетельство)
- Решение собственника о сносе (протокол, приказ)
- Уведомление о завершении сноса в орган МСУ (ст. 55.31 ГрК РФ)
- Акт о сносе / приёмки работ по демонтажу от подрядчика
- Справка об отключении от инженерных сетей — при наличии подключений
- Доступ на территорию — для натурного осмотра кадастровым инженером
Что получает клиент на выходе
- Акт обследования
XML-файл с ЭЦП кадастрового инженера — юридический документ - Выписка ЕГРН со снятием
подтверждение, что объект снят с кадастрового учёта - Прекращение записи о праве
запись о праве собственности на объект гасится автоматически при снятии - Исключение из налоговой базы
начисление налога на имущество прекращается с даты снятия — основание для перерасчёта в ФНС - Основание для списания с баланса
выписка ЕГРН + акт обследования — бухгалтерия списывает ОС
Примеры из практики
Как снятие с учёта освобождает бизнес от налога и разблокирует стройку.
- Старый корпус 1970-х (~3 000 м²) числился в ЕГРН — Росреестр видел пересечение контуров, новое РНС не выдавали
- После сноса инженер выехал, зафиксировал отсутствие здания, подготовил акт (XML)
- Подача в Росреестр через ЛК с ЭЦП — снятие за 5 рабочих дней
- На балансе холдинга числились 4 сооружения, снесённые 5–7 лет назад, — банк при due diligence задавал вопросы
- Инженер зафиксировал отсутствие всех объектов, подготовил 4 акта за один выезд с обоснованием отсутствия документов
- Пакетная подача — все 4 сняты за 5 рабочих дней
Что мы можем сделать
Снимаем объект с учёта «под ключ» — от выезда кадастрового инженера до выписки ЕГРН о снятии.
- Выезд и натурный осмотр — фиксируем отсутствие объекта (фотоматериалы, координаты)
- Анализ документов и подготовка обоснования, если документы о сносе отсутствуют
- Акт обследования в формате XML с ЭЦП кадастрового инженера
- Подача в Росреестр через личный кабинет и сопровождение до выписки ЕГРН о снятии
- Пакетное снятие нескольких объектов при инвентаризации и зачистке баланса
Есть объекты, которые нужно снять с учёта, или планируется снос? Пришлите перечень — подготовим акт обследования и сопроводим всю процедуру. Первичная консультация — бесплатно.
Часто задаваемые вопросы
Что такое акт обследования?
Обязательно ли подавать акт обследования для снятия с учёта?
Можно ли снять с учёта объект, если нет документов на снос?
Вы работаете только в Москве и Екатеринбурге?
Кто мы такие
Кадастровые инженеры полного цикла — учёт объектов, документы, геодезия и сопровождение стройки от проекта до записи в ЕГРН.
Хотите получить от нас коммерческое предложение?
info@kadastra.net
Новомосковский административный округ, район Коммунарка, квартал № 2, 5с6, оф. 22
ООО Кадастровые инженеры
ИНН 6671355443